전세 사기 유형

이사철이 다가오고 있습니다. 전세 살면서 자금을 모으고 분양받는 행운을 누리거나, 집 담보대출로 집을 사는 것이 일반적인 자가주택마련 방법인데요. 이때 전세사기를 당하면 삶의 기반이 송두리째 흔들리게 되지요. 그래서 정부는 전세사기 방지를 위한 대책을 내놓고 있지요. 하지만 전세 사기꾼들의 교묘한 수법으로 아직도 많은 사기가 일어나는데요. 오늘은 전세사기의 수법과 유형을 알아보겠습니다.

전세사기의 대표적 유형 5가지를 알아보겠습니다.

|1. 대리인이 고의로 이중계약을 맺는 경우

부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 사정이 있는 경우 대리인이 대신 계약할 수도 있습니다. 그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 해놓고, 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있어요. 대리인이 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 경우도 있고요.

|2. 깡통전세를 계약하는 경우

깡통전세란 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물인데요. 집주인(임대인)이 매매 가격과 비슷한 값에 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 거예요. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 합니다만 시간과 에너지가 엄청 소모되는 일입니다.

|3. 물건 하나로 여러 세입자와 계약하는 경우

부동산을 끼지 않고 집주인(임대인)과 직접 거래하는 경우 생길 수 있는데요. 해당 집에 누가 살고 있는지 알려면 ‘주민등록 전입세대 열람’을 신청하면 되지만, 부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 점을 노리는 수법입니다. 싼값에 주인과 직접 계약이라는 선전지가 보이면 거의 이 사기입니다.

|4. 신탁 사기의 경우

신탁은 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 것인데요. 집주인(임대인)은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 해요. 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가집니다. 집주인이 집주인이 아닌 거지요. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하면, 계약이 무효가 될 수 있습니다. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라, 불법점유이니 나가 달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없고요.

|5. 법의 허점을 이용한 사기

세입자가 이사 당일에 전입신고를 해도, 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 그 시간 동안에는 세입자가 집에 대한 권리를 주장하기 어려운 상태에 놓이는 건데요. 이 허점을 노려 전세계약을 하자마자 그날 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나 집을 팔아버리는 집주인이 있습니다. 이러면 전입신고가 완료되기 전에 선순위 대출이 생기면서, 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 되는 전형적인 사기 방법이지요

정부의 전세사기 대책

다양한 수법에 걸려 사기를 당하게 되면 거의 전재산을 일게 되어 삶의 기반이 송두리째 망가질 수도 있습니다. 따라서 정부는 전세사기의 심각성을 인지하고 이를 막기 위한 대책을 내놓고 있습니다. 아직 미진한 점도 있습니다.

|1. 집주인과 세입자의 정보공유

정부는 전세사기가 일어나는 핵심적인 이유가 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭 때문이라고 판단하였습니다. 집주인은 전세 계약할 때 세입자의 빚이나, 체납 내역 등을 (은행을 통해) 모두 확인할 수 있지만 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 없습니다. 그래서 보증금을 돌려줄 여력이 없는 집주인과 계약하여 돈을 떼일 위험이 생기는 것이지요. 이런 일을 방지하기 위해 ‘자가진단 안심 전세 앱’을 만들 예정이에요. 집주인이 임대보증 보험에 가입했는지, 전세 사기 이력이 있는지, 세입자가 들어가려는 집의 적정 전세가가 어느 정도인지 확인할 수 있는 앱입니다. 체납 세금이나 선순위 보증금에 대한 서류를 요청하면 반드시 줘야 합니다. 알고 보니 집주인이 안 낸 세금(체납 세금)이 많아서 집이 경매에 넘어가는 바람에 보증금을 못 돌려받는 경우도 있는데, 이런 상황을 막기 위한 방법입니다.

|2. 계약서에 사기당했을 경우 계약을 무효로 만드는 특약 추가하기

전입신고의 효력이 다음날 0시에 발생하는 점을 노려 전세계약을 하자마자 그날 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나 집을 팔아버리는 사기의 전입신고가 완료되기 전에 선순위 대출이 생기면서, 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 일이 발생합니다. 법과 제도의 허점을 이용한 악질적인 사기지요. 이런 상황을 막기 위해 부동산 임대 표준계약서에 ‘세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지(=대항력 효력이 발생할 때까지) 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다’는 특약을 꼭 넣도록 제도를 바꿀 예정인데요. 금융권에서 주택담보대출 신청이 들어왔을 때, 확정일자 현황을 확인하고 전세보증금을 감안하도록 은행과 협의할 예정입니다. 그러나 금융권은 대출이 돈을 버는 길이므로 쉽게 응할지는 모르겠네요. 위의 2가지 모두 법적 권리가 보장되는 건 아니라서 여전히 위험이 남아있습니다. 확정일자를 확정 시간으로 바꾸는 방법도 논의 중입니다. 그러나 민법상의 효력에 관한 문제라 법 개정이라는 어마어마한 산이 맊고 있습니다.

|3. 선순위 대출에 우선하는 최우선 변제금액을 높이는 제도적 보완

담보 설정 순위(담보대출받은 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 돌려받을 수 있는 순서)에 상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 하는 ‘최우선 변제금액’도 높이려고 합니다. 현재는 서울 5,000만 원, 수도권 과밀억제 지역은 4,300만 원, 광역시는 2,300만 원, 그 밖의 지역은 2,000만 원으로 되어 있는데요. 법무부와 함께 관련법을 수정할 예정입니다.

|4. 사기가 발생한 후의 지원책

전세 사기를 당하면 당장 살 곳이 문제가 됩니다. 전세 사기를 당한 피해자가 당장 살 곳을 마련할 수 있도록 주택도시 기금에서 1억 6000만 원을 1% 금리로 빌려줍니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 관리하는 집이 약 1,000곳 정도 있는데 여기서 살 수 있도록도 하기도 합니다.

|5. 전세보증보험

전세사기를 막는 방법 중 하나는 전세보증보험을 드는 건데요. 일부 세입자는 전세보증보험을 가입할 때 내야 하는 보증료(일종의 보험료)가 부담스러워서 가입을 안 하기도 해요. 그래서 경제력이 낮고, 지금까지 사기 피해가 많았던 청년층이나 신혼부부에게 보증료를 일부 지원해줍니다.

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 것

가급적 집주인과 세입자가 직접 계약하는 게 가장 좋고요. 대리인을 꼭 써야 한다면 위임장과 인감증명서, 대리인 신분증과 같은 서류를 잘 살펴야 합니다. 계약 체결 전에는 반드시 집주인에게 직접 전화해서 계약 내용이 일치하는지 확인하고, 통화내용 녹음을 고지하고 녹음하면 좋습니다. 보증금은 꼭 집주인 명의로 된 계좌로 보내야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등으로 시세를 확인해 전세와 매매 가격이 비슷한 주택을 피하는 게 좋습니다. 만약, 갭 투자 등을 위해 이런 집을 계약한다면 등기부등본을 통해 주택에 빚이 얼마나 있는지(=근저당권)를 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본의 ‘을구’에서 확인할 수 있어요. 안전한 집이라도 집값이 떨어지면 깡통주택이 될 수 있기 때문에 계약을 맺은 후 전세보증금 반환보증에 가입해두는 게 좋습니다. 신탁 전세 사기를 막으려면 등기부등본의 ‘갑구’를 확인하면 돼요. 갑구에 신탁 계약 내역이 적혀 있다면, 이 매물의 진짜 주인은 집주인이 아니라 신탁 회사이기 때문이에요. 신탁 계약이 있는데 전세 계약에는 문제가 없다고 주장한다면 계약하지 마세요.